สุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการโจนส์ แลง ลาซาลล์ กล่าวว่า “แม้คอน โดมิเนียมระดับท็อปเอนด์จะเป็นตลาดที่มีฐานแคบ และอาจไม่สามารถใช้เป็นดัชนีชี้วัดภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ได้ทั้งหมด แต่มีความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจ โดยพบว่าตลาดมีผลประกอบการที่ค่อนข้างแข็งแกร่ง ความต้องการจากผู้ซื้อต่างชาติแม้จะยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่แต่เริ่มมีแนวโน้มที่ดีขึ้นหลังการเลือกตั้งทั่วไปเมื่อเดือนกรกฎาคมผ่านไปด้วยดีนอกจากนี้ แรงซื้อจากผู้ซื้อชาวไทยยังคงมีต่อเนื่อง โดยพบว่า การซื้อคอน โดมิเนียมระดับท็อปเอนด์ที่เกิดขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ส่วนใหญ่เป็นการซื้อโดยชาวไทยผู้มีฐานะดี ทั้งที่ซื้อเพื่ออยู่เองและที่ซื้อเพื่อการลงทุน”
โจนส์ แลง ลาซาลล์ ระบุว่า โครงการคอนโดมิเนียมระดับท็อปเอนด์ที่เพิ่งสร้างเสร็จใหม่ มียอดการขายเฉลี่ยราว 85% ในขณะที่โครงการที่เปิดตัวใหม่ (เปิดการขายก่อนก่อสร้างหรือกำลังอยู่ระหว่างก่อสร้าง) มียอดขายเฉลี่ยราว 50% ซึ่งนับเป็นยอดการขายที่ค่อนข้างดี เมื่อพิจารณาจากปริมาณอุปทานหรือซัพพลายที่เพิ่มขึ้นค่อนข้างมากในช่วงปีที่ผ่านๆ มา
ผลการศึกษาจากโจนส์ แลง ลาซาลล์พบว่า คอนโดมิเนียมระดับท็อปเอนด์ในโครงการที่สร้างเสร็จแล้วในเขตซีบีดีของกรุงเทพฯ ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา มีจำนวนเพิ่มมากขึ้นกว่าหนึ่งเท่าตัว คือจากสิ้นปี 2549 ที่มีจำนวนรวม 10,324 ยูนิต ได้ขยับเพิ่มขึ้นเป็น 21,464 ยูนิตในปัจจุบัน และขณะนี้กำลังอยู่ในการก่อสร้างอีก 3,867 ยูนิต ซึ่งมีกำหนดแล้วเสร็จในช่วงระหว่างนี้ถึงสิ้นปี2556ในช่วง 3 ปีที่ผ่าน คอนโดมิเนียมระดับท็อปเอนด์ในโครงการที่สร้างเสร็จแล้วบางโครงการมีราคาปรับขึ้นถึงราว 40% ในขณะเดียวกัน โครงการที่เปิดตัวใหม่เมื่อเร็วๆนี้ มีราคาเสนอขายอยู่ระหว่าง 190,000 230,000 บาทต่อตารางเมตร เทียบกับปี2553 ซึ่งราคา ณ ช่วงเปิดโครงการอยู่ระหว่าง150,000 – 200,000 บาทต่อตารางเมตร
ทั้งนี้โครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลชั้นดีของย่านซีบีดีอาทิ เพลินจิต วิทยุ หลังสวน ศาลาแดง และสาทร มีราคาขายสูงสุด เนื่องจากเป็นทำเลที่มีที่ดินเหลือน้อยมากสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่ ในขณะที่แรงซื้อที่ยังคงมีเข้ามาเป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ราคาขยับขึ้นได้ ต้นทุนที่สูงขึ้นในการพัฒนาโครงการซึ่งหลักๆ ได้แก่ ต้นทุนราคาที่ดินและค่าก่อสร้าง เป็นปัจจัยที่สำคัญอีกประการหนึ่งที่ผลักดันให้ราคาคอนโดมิเนียมขยับเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง
“การขยายตัวเพิ่มขึ้นมากของจำนวนอาคารทั้งที่มีวัตถุประสงค์การใช้ในเชิงธุรกิจและอาคารที่พักอาศัยในช่วงหลายปีที่ผ่านมาในเขตซีบีดีของกรุงเทพฯ ทำให้ที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในทำเลแถบนี้หายากขึ้นเรื่อยๆ นอกจากนี้ผู้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับท็อปเอนด์ ต่างมุ่งเน้นการก่อสร้างโครงการให้มีคุณภาพสูงที่สุด ซึ่งทั้งหมดนี้ เป็นปัจจัยที่ทำให้ราคาคอนโดมิเนียมในกลุ่มนี้ปรับเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง” สุพินท์กล่าว
ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหลายรายประกาศเตรียมปรับราคาขายเพิ่มขึ้นตามการปรับขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงทั้งนี้ เฉพาะราคาเหล็ก ซึ่งนับเป็นวัสดุก่อ สร้างที่มีผลค่อนข้างมากต่อต้นทุนการก่อสร้าง ได้ปรับตัวเพิ่มขึ้นไปแล้วมากถึง 10% ในปีนี้นอกจากนี้ แผนการปรับค่าแรงขั้นต่ำจะมีผลโดยตรงต่อต้นทุนการก่อสร้างด้วยเช่นกัน
“แผนของรัฐบาลในการปรับค่าจ้างแรงงานรายวันขั้นต่ำขึ้นเป็น 300 บาท จะทำให้ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ และมีผลทำให้ราคาคอนโดเนียมโครงการใหม่ต้องปรับเพิ่มขึ้นตาม ทั้งนี้มีผู้ประกอบการส่วนหนึ่งออกมาคาดการณ์ว่า การปรับค่าแรงขั้นต่ำตามแผนของรัฐ จะทำให้ราคาคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ ขยับเพิ่มขึ้น 5-7%”
“แม้การปรับลดลงของราคาน้ำมันจากมาตรการหยุดเรียกเก็บเงินชดเชยเข้ากองทุนน้ำมันจะส่งผลให้ต้นทุนการขนส่งลดลง แต่ยังไม่มีหลักประกันว่าค่าวัสดุก่อสร้างจะปรับตัวลงนอกจากนี้ หากแผน การปรับค่าแรงขั้นต่ำเป็นจริง ย่อมมีผลต่อต้นทุนของผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างด้วยเช่นกัน”
หลังจากที่รัฐบาลแสดงเจตนารมณ์ที่จะให้ความช่วยเหลือแก่ผู้ซื้อบ้านหลังแรก มีรายงานว่าผู้ซื้อหลายรายได้ชะลอการซื้อเพื่อรอมาตรการช่วยเหลือจากภาครัฐ ซึ่งหนึ่งในมาตรการดังกล่าวคือการเสนอดอกเบี้ยเงินกู้0% ในช่วงสามปีแรกสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรกอย่างไรก็ดี คาดว่ามาตรการต่างๆ ที่จะมีขึ้นอาจไม่มีผลต่อตลาดคอนโดมิเนียมระดับท็อปเอนด์
“ผู้ซื้อส่วนใหญ่ในตลาดคอนโดมิเนียมระดับท็อปเอนด์ ไม่ได้เป็นผู้ซื้อบ้านหลังแรก นอกจากนี้ คาดว่า มาตรการต่างๆ ที่รัฐจะประกาศออกมา น่าจะเน้นที่การให้ความช่วยเหลือแก่ผู้ซื้อบ้านหลังแรกในราคาระดับปานกลางลงไป” สุพินท์อธิบาย
กรรมการผู้จัดการ โจนส์ แลงลาซาลล์ ให้มุมมองอีกว่า แม้การแข่งขันระหว่างผู้ประกอบการจะมีแนวโน้มสูงขึ้นแต่คาดว่าราคาคอนโดมิเนียมระดับท็อปเอนด์จะยังคงปรับตัวขึ้นต่อไปอีก ทั้งนี้ เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีความแข็งแกร่งทางการเงินและยังเชื่อมั่นว่า การปรับขึ้นราคามีความเหมาะสมตามต้นทุนการพัฒนาโครงการและคุณภาพของโครงการที่สูงขึ้นแม้ผู้ซื้อต่างชาติจะส่งสัญญาณการให้ความสนใจในการกลับเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ หลังการเมืองของไทยเริ่มมีเสถียรภาพมากขึ้นแต่สถานการณ์เศรษฐกิจโลกยังคงมีความไม่แน่นอน
ดังนั้น เชื่อว่า แรงซื้อส่วนใหญ่ในตลาดคอนโดมิเนียมระดับท็อปเอนด์จะยังคงมาจากผู้ซื้อชาวไทย ด้วยปัจจัยหนุนหลายประการ อาทิ รายได้จากการปล่อยเช่าดอกเบี้ยที่ยังถือว่าอยู่ในระดับต่ำและการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อต้านเงินเฟ้อ
ที่มา : หนังสือพิมพ์สยามรัฐ
April 4th, 2012 
condo 
